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贝壳的ACN网络,被低估的价值

贝壳的ACN网络,被低估的价值

贝壳是一家值得尊重的数据公司,推动了房产交易实现数字化,大大降低了行业内资源损耗。这段时间在研究蓝领市场的过程中,我们一直拿贝壳和滴滴举例,贝壳的核心底层之一是“ACN网络”,可“ACN网络”到底是什么?

贝壳的ACN网络,被低估的价值

阅读完这篇文章,你能获得:

  • 了解贝壳的ACN是什么。
  • 理解贝壳平台的行业价值。
  • 贝壳模式带给我们做蓝领用工平台的思考。

贝壳的ACN是什么?

ACN,全称 Agent Cooperation Network(经纪人合作网络)。贝壳自己的介绍是通过构建ACN网络,使房源信息充分共享,将经纪服务流程标准化、模块化,同品牌或不同品牌经纪人可根据ACN分工,分别作为房源录入、钥匙持有、房源带看、客源成交等角色,合作完成房屋交易,并根据分工获取佣金提成,建立更加广泛的合作联动网络,促进交易达成与效率提升。

我们自己理解,ACN是对过程增加奖励,相比传统的结果唯一论,反向推动了每个环节自愿加强服务品质,以利益驱动提升监管要求。毕竟房产中介是服务业,公司的核心产品是服务,源头是C端追求服务品质,要倒逼经纪人快速成长。

提到贝壳的ACN,我们必须再走出国门了解下美国的MLS体系。

MLS,英文全称Multiple Listing Service,多重上市服务系统,在发达国家如美国、加拿大等,都被广泛应用在房地产开发销售以及中介代理中。MLS以会员联盟的形式,将不同房地产经纪公司纳入一个加盟体系,体系中成员的房源和求购信息集合在一个网站的共享数据库中。MLS.com提供这些共享数据的搜索服务,加盟MLS的每一位成员与客户签订委托销售或委托购买合同后,将此信息输入该网站的系统,由参加系统的全体会员共同帮助寻找买者或者卖者,实现交易。

MLS系统的运行依赖于三个社会基础设施:独家委托代理制度、经纪人信用体系、行业法律法规和协会自律规范。它和ACN有本质上的差别,MLS平台上流通的是房源,而ACN流通的是角色。

ACN的本质是创造了一个房源方的“角色市场”(录入、实勘、VR、钥匙、维护、VIP等),以私有产权的确认和保护为基础,对每个角色进行合理定价,从而吸引更多的角色生产与供给,实现房源供应链的加工、分工与标准化,更丰富的角色分工,创造出更多的合作机会和专业化。

ACN的运营就是保证在每一单交易中,每一个角色分别创造了什么价值,用什么样的规则来确保这个价值得以实现,本质就是每一个角色的私有产权必须得到保护。

相比之下,MLS要简单得多,它的流通只限于房源本身,一个房源方经纪人负责委托、照片、定价、录入、谈判等所有动作,并拿到全部房源端业绩(3%)。

贝壳平台的行业价值

贝壳诞生于链家的体系之内,有人说它就是运动员还是裁判甚至连记分员都兼着做了,也有人吐槽它中介费用高利用上市割韭菜,这些本文暂不讨论,我们关注那些推动潮水的人,谁在推动行业提升整体效率。

房产中介的工作本质是帮助买卖双方在合适的时间点达成合作意愿,撮合房子的买卖租赁以及过程中要处理的一系列法律、金融等相关环节。当年我和老裴买房时找了乐有家,当时也出现了第一次带我们看房的是经纪人A,可最后成交的是另外一家门店的经纪人B。过程中也多多少少听闻,房产中介里各自内耗比拼恶性竞争的情况,房产经纪人这个职业没有信用体系监管,也没有资质要求,自然是把客户当做韭菜收割一次,不为以后考虑,服务品质是很低的。

贝壳在追求长线收益,它推动着行业前进,从“货”、“场”、“人”上解决了三个难题(不止应用于电商零售):

①货——通过ACN合作机制,降低恶性竞争,提高商品流通效率。

②场——通过平台将业务流程标准化,提升了服务品质,造福C端。

③人——推动经纪人职业化,把从业者的收入提高了,任职时间自然就延长了,服务品质能得到监管。

房产是一个低频交易业务,消费者靠缘分(随机性)买到好房子,中介靠天(政策),市场火爆时炒炒房,寒冬时给员工“放假”,靠“追涨杀跌”做波段生意。中介口碑不好,消费者买到好房的随机性小。一个购房者能不能买到好房子,有时候就会取决于他什么时候、去了哪家门店、碰上了哪个经纪人。

在叫车和外卖领域,改变偶发性交易靠的是定位和数据带来的派单逻辑变化,那么在居住领域也可以依靠数据来改变服务者分配方式。

在贝壳之前,一个中介门店最重要的是房、客,房找客和客找房都必须先找经纪人,这是一个单线交易链条,谁都不能越界。

但在贝壳之中,消费者可以挑房,也可以挑经纪人,从任何一个环节开始交易链条。房东甚至可以自己荐房,这是一个多线连接关系。

贝壳通过平台降低随机性,让好产品被高频交易,让好服务高频发生,这是产业互联网的价值。关注度更高的房源,贝壳会给更多推荐;服务好、口碑好的经纪人,贝壳会给打更高的评分,并建立推优淘劣机制。整个交易不再是随机性的线下偶遇模式,而是线上主动连接模式。

从门店的“偶遇式”交易到产业互联网的“翻牌”机制,贝壳模式中交易不再是一个概率游戏。而门店和经纪人最重要的事情就不再是抢房、抢客户,因为连接方式变了,服务口碑更重要了,并且这项能力是可以产生正向积累的。

贝壳模式带给蓝领用工的思考

第一个思考:价值最大化的着落点放在推动全行业升级,而不单是某家企业。贝壳平台化也好,链家提出的真房源不赚差价也好,传达的是一种价值观。在企业发展的过程中,我们应该有宏大且长远的理想,承担社会责任,去推动行业健康发展,最终降低资源内耗。这是底层价值观的事,去做推动潮水的人。

第二个思考:博弈结构的改变有可能促使资源共享化。我们简单梳理是对于C端延伸了服务周期,把单次生意变成了多次合作。对于B端(经纪人、房产中介门店),通过ACN的利益均分理论,让大家实现资源共享,快速完成房与人的匹配。

低频的房产交易业务里,经纪人认为这是一个单次博弈的生意,单次博弈倾向于把短期利益最大化,而不考虑长期后果,去景区旅游被宰就是这个道理,景区的店主知道这辈子可能就做你一次生意,那自然是往死里宰了。改变博弈结构,把C端单次博弈变为重复博弈,B端零和博弈变成多赢博弈。如果要产生多次博弈(复购),那就会迫使经纪人追求服务品质。

第三个思考:服务流程标准化后,可以形成双边平台,价值会被放大。中国互联网20年,所有的大小巨头无一例外,都是平台。大行业不一定能产生大公司,但是大平台一定意味着大公司。

我们认为在传统人力资源(劳务中介)机构数字化转型的过程中会诞生一个大平台,求职招聘业务的特殊性决定了这个平台天生存在动态不平衡属性,复合型的服务过程可以实现标准化。可以建立区域性质的用工信用评价体系,驻场管理这个角色的工作流程一旦标准化,就能增加配套的服务指标,比如为区域内的劳务提供者进行评价,帮助平台筛选高价值的劳动提供者,通过针对性培训提高人力资本的长期持有价值。

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