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蛋壳唇亡,自如齿寒

蛋壳唇亡,自如齿寒

“蛋壳事件”又有了新的进展。

蛋壳唇亡,自如齿寒

12月4日,最高人民法院副院长杨万明在国新办新闻发布会上回应了媒体关于“长租公寓屡发爆雷事件”的提问,表示法院对进入诉讼程序的案件将依法审理。

同一天,蛋壳的对手自如也正式宣布,愿帮助受蛋壳公寓事件影响的业主和租客共渡难关,针对蛋壳公寓的业主和租客已开展专项扶持。

唇亡齿寒,自如深谙这一道理。

蛋壳公寓的爆雷,直接受害者是房东、租客和贷款机构,最大的间接受害者则是竞争对手“自如”。和传统商战不同,实体生意倒闭,竞争对手是直接受益者,而互联网新模式企业在某种程度上来说却是“绑在一条绳子上的蚂蚱”,一家爆雷,就会在整个行业引起连锁反应。蛋壳是领头羊,其爆雷会让公众对长租公寓这一模式产生很大的质疑,从而也会对自如的发展带来不利的影响。

自如看似背靠链家,承压能力比蛋壳更强,但据天眼查显示,自如为链家的全资子公司,“母子”公司不同于总公司和分公司,虽然有控股关系,但仍然是相互独立的法人,子公司出事故,将由子公司依法独立承担民事责任。

一旦自如也“崩盘”,长租公寓这个行业将彻底溃不成军。

长租公寓的本质是“二房东”生意,靠“低收高出”赚差价才是健康合理的经营方式,蛋壳等多个长租公寓利用租金贷玩高杠杆,以“高收低出”、“长收短付”的手段扰乱市场,下场已经明晰。有前车之鉴在,自如显然不敢再在租金贷上做文章,自如正在想尽办法回归正常经营模式,一方面甩掉不好的房源,一方面将房东端的价格压低,以实现正向现金流。

数位房东向燃财经反映,自如多次要求房东“自愿降租”,不降租则实施解约,而房东一旦选择提前解约,等待他们的就是合同上规定的“向自如赔付装修款项”,许多房东因此不得不被迫“自愿降租”。

但这无疑是断臂自救。

靠解约来“软性胁迫”房东降租,自如是在以消耗房东信任来挽救眼前的危机,一旦信任全面瓦解,那么自如将无法获取更多房源,这门生意也将难以为继。

帮助蛋壳,就成了一步妙手,既可以重塑社会各界对自如的信任,还能变相接收蛋壳的遗产——优质房源与用户。

自如或许不会成为下一个蛋壳,但显然,自如的未来也不再如当初设想中那般“自如”了。

01、断臂

其实自如“断臂求生”的动作已久。

小王在自如连续租住了两年,直到今年9月,自如管家突然给他打电话,要他尽快在一个月内搬走。管家的说法是“房东临时要收房,所以只能解约”。与小王相同遭遇的租客不止一人,早在几个月前,就陆续有租客接到自如通知,要求解约,并承诺赔偿一个月租金,理由均为“房东临时要收房”。

但小王从其他片区的自如管家处了解到,“其实不是房东要收房,是你们住的这间房子成本收不回来,自如为了止损,只能和房东解约。”燃财经也从多位自如管家处证实了这一说法。

而多位房东却向燃财经反映,自如管家针对租客和房东准备了两套说辞,管家多次向房东打电话要求降租,理由是“租客嫌租金太高不租了,房屋只能空置”,房东如果坚持不降租,只能解约。事实上,自如的房东和租客信息完全不对称,房东降租后的金额也并未体现在租客交付的租金中。

自如内部人士向燃财经透露,受疫情影响,今年房租水平普遍降低,导致自如房源空置率增加。自如收房这一动作其实从6月份就开始了,后台会测算每套房子的成本,如果成本过高,就先跟房东商量降租,房东不同意降租,就实施解约。“自如今年有大量房源都够不上成本,打算将这些赔钱的房源全部解约处理掉。”

自如房源成本倒挂还有一个原因:自如的隔断房越来越少。知情人士透露,为做好防控疫情工作,今年居委会上门排查的频率明显增加,这导致自如许多隔断房都被发现从而被清理。一位自如管家告诉燃财经,许多租客也会故意打电话投诉自己居住的隔断房,要求相关部门上门拆隔断,因为这样就可以“无责任退换租”。

自如从房东和房客中间赚的差价,很大一部分都来自于隔断的租金。打个比方,自如以5500元的价格从房东手里收来一套两室一厅的房源,隔成三室后,以3600元(主卧)、2900元(次卧)、2400元(隔断)的价格出租,不算服务费,每月总租金可高达8900元。而隔断拆掉后,每月则损失2400元租金。这种房源正是自如急需甩掉的“赔钱”房源。

燃财经从自如内部人士处了解到,除了这种被拆隔断的房源需要尽快解决,还有一些“条件差”的房源也都在降租或解约的清单之内,例如地段差、没有电梯、处于一楼的房子等。

自如的保洁人员告诉燃财经,“最近公司派发的单量明显比以前少,每个月的收入至少减少500-600元。”该保洁人员还向燃财经透露,“今年因为疫情,公司需要缩减开支,所以一些打扫必备的清洁工具(例如抹布、洁厕宝、消毒液之类)都从公司免费发放变成了我们自己出资购买,公司已经不报销了。”

一位自如管家也告诉燃财经,“最近很多管家都离职了,今年上半年疫情突发,公司降薪后已经离职了一拨人,下半年又大量解约房源,最近出了蛋壳这码事,以后看房的租客也明显变少了,很多租客都不敢再租长租公寓,我们的出单量越来越少,赚的钱大不如前。”

房东刘先生拒绝了自如向他提出的“自愿降租”的要求,选择与自如解约。但令他意想不到的是,虽然自如表示解约会赔偿刘先生两个月租金,但刘先生也需要“赔付自如的装修费和家电折旧费。”

业主与自如签订的《资产管理服务合同》上明确写着“合同提前解约,甲方应向乙方支付装修及新配置设施的损失费”,并且这份合同是以“格式合同”的形式与房东签订,不能修改,也不能补充条款。

“我的房子在托管给自如之前就是精装房,彩电和家具都是九成新,但自如要求必须采用他们的装修风格,让我把原有的彩电和家具都自行处置掉。”刘先生气愤说道,“其实自如给我们的租金并没比市场价高出多少,而且首年还有90天免租期,算下来甚至比市场价低。当时选择托管给自如,只是觉得图个方便,没想到从一开始签合同就埋下了这么大的坑。”

房东王阿姨需要赔偿给自如的装修折旧费和家具家电折旧费加起来足有4万多元,远超自如赔付的两个月违约金,王阿姨只好选择“自愿降租”。王阿姨曾在自如提出“降租和解约二选一”的要求后上门检查过自如配置的家具和家电,“自如的家具都是摆个样子,拆掉沙发套,里面的棉花已经脆了,一抓一个坑,根本不值那么多钱。”王阿姨说。但自如不会提供家具的真实采购价格,房东只能按照自如单方面给出的价格来赔偿。

蛋壳唇亡,自如齿寒

图 / 微博@自如客

近期有媒体曾报道,数名北京自如业主堵住了自如总部大门,要求自如对合同解约事件一事进行赔偿。自如方面对此表示,“所有遭受解约影响的租客都会友好协商,对于符合合同支持的业主,将会赔付违约金。”对于解约的业主,自如将根据合同约定,赔偿业主两个月房租,终止合作关系。合同条款中涉及的装修成本折旧费用,如果金额高于两个月房租,按最高两个月房租进行结算。

也就是说,业主无需向自如额外支付费用,但解约后的违约金和装修赔付款仍然将两两相抵。

对此,法律博主李俊慧认为,“解约和赔偿装修费二选一”是自如的固定话术和套路,目的就是用装修损失费来“胁迫”房东接受降租。实际上,自如的不合理条约并没有相应的法律依据,根据自如和房东签署的协议来看,如果房东选择提前解除合同,那么房东需要付出装修费用并承担相应的赔偿义务。如果自如主动违约,那么自如前期投入的装修费用不应该由房东承担,因为在解除合同的过程中,房东并没有任何过错,也不会给自如造成任何损失。

“在疫情防控取得良好成功情况下,自如依然以疫情为借口‘软性胁迫’房东降租,说明自如并没有吸取到蛋壳公寓在运营过程中产生的问题和教训,还想通过压榨租客或者房东来转嫁经营风险,获取更多的商业利益。”李俊慧指出,这需要相应部门尽早介入,规范自如在合同条款以及运营模式中存在的漏洞和违法违规问题。

02、求生

一边“狂甩房源”,另一边又忙着接手蛋壳的房东和租客,自如究竟打着什么算盘?

在蛋壳的房东和租客矛盾最激烈的阶段,许多房东给租客“断水断电”甚至上门驱赶租客,从这时开始,一些自如管家就开始上门“抢活”,在蛋壳公寓租户的家门贴条,告知租客“需要找房可以及时联系我”。

12月4日,自如正式发布了针对蛋壳租客业主扶持方案,内容是业主和租客在与蛋壳公寓解除合约后,可与自如重新签约。自如承诺租客未来一年内按原价可在当前房屋继续居住,并最高减免一个月房租。业主将房屋委托给自如后,自如免收业主未来一年的托管服务费,并提供房屋出租、房屋维护、租务处理等服务。

表面上看,自如是接了蛋壳公寓的烂摊子,实际上是在抄底蛋壳的“优质资产”。

自如甩掉的都是条件差的“赔本房源”,而蛋壳有不少纠纷房源都是自如觊觎已久的“优质房源”,地段好、条件好,甚至还节省了装修费。另外,蛋壳的房东经历纠纷后更好“压价”,以更低的价格收房,再以原价继续租给房客,刚好达到自如“低收高出”的目的,岂不美哉。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉燃财经,此类动作有助于房东和租客相关租赁关系的维持,也有助于自如后续房源规模的扩大,后续的竞争关系将进一步优化,自如潜在的房源和客源将增加。

北京金诉律师事务所主任王玉臣向燃财经解读,自如这一行为,一方面可能是社会责任担当,另一方面则是为了占据市场份额。蛋壳事件的根源是资金链出了问题,不等于这个行业就一定不可为,关键在于如何避免这个行业的风险,而不是因噎废食。蛋壳曾是自如强劲的对手,现在自如只要有强大的资金支持,的确可以利用这个大好机会去占领市场份额。

蛋壳唇亡,自如齿寒

图 / 微博@自如客

燃财经关注到,自如宣称“该计划将在自如开展业务的上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、成都、武汉全面实施”,唯独缺失了自如和蛋壳的大本营北京。

对此,严跃进认为,“不排除北京本身已经有地方政府托底了,或者近期地方政府介入以后,压力其实减小了。”也有其他观点认为,自如唯独不接手北京是“杀人诛心”,目的是让蛋壳继续维持高负债。

除了抄底蛋壳,自如还有其他动作。

11月30日,自如正式宣布并购贝客青年精品公寓。贝客青年精品公寓在全国拥有31个项目,主要为白领公寓,合计房源5000余间,分布在北京、上海、南京、苏州、徐州等地。并购完成后,自如将在北京、上海、广州、深圳、南京等城市运营五十余个集中式公寓项目。

有分析师认为,自如选择在蛋壳爆雷高潮、全社会质疑长租公寓模式的时间节点发布并购消息,是为了”向外界展示自如的资金实力,表明自如在经营方面比较稳健。”

自如的主业务是分散式公寓,但包括蛋壳在内的多家分散式长租公寓的“爆雷”,让分散式公寓的缺点暴露无遗——作为托管端,和房东、租客的沟通成本较高,容易产生纠纷,并且不确定因素过多,容易出现“低收高出”的不良现象。

而集中式公寓虽然前期的成本投入高,但后期的运营成本和管理成本更低,利润也更高,能够在一定程度上提高营收,实现规模化运作。分散式公寓和集中式公寓两手齐抓,可以分散风险,也可以为自如日后转型铺路。

03、危机

长租公寓爆雷有多严重?

市场数据显示,2017-2019年,共有69家长租公寓机构资金链断裂或无法再经营。贝壳研究院统计,仅今年8月、9月就连续有22家中小长租公寓企业陷入纠纷、资金链断裂或倒闭。而这些企业之所以爆雷,大部分都是因为“高收低出”、“长收短付”等违规操作埋下了危机。

通常来看,分散式长租公寓的健康运营方式是低收高出,通过装修和服务合理提高房屋溢价,靠差价来实现盈利,说白了就是“二房东”的生意,但只做“二房东”难以将规模做大,于是,一些想要快速扩张的长租公寓便把目光落到了租金贷上。

租金贷的操作是租客选择“贷款方式”与公寓运营平台签订租房合同,与平台合作的金融机构次性将租客合同期内的所有租金支付给平台,而平台则按月或按季向房东支付租金。这一操作,使得长租公寓可以从金融机构一次性获得一整年的预付款,提前回笼的资金有利于公寓方继续拓大规模。

表面上,这一操作减轻了租客资金压力,可以实现租金“月付”,实际上,公寓方利用租金贷存在房租和融资期限错配的漏洞,把租金贷当成了快速扩充现金流的杠杆工具,本质上就是一种滚雪球的“庞氏骗局”。一旦公寓方资金链断裂,银行、租户和房东都拿不回钱,也就产生了“爆雷”。

蛋壳公寓的爆雷正是源于这一点。

多位租客曾向燃财经表示,当初蛋壳公寓的管家在带看时,就诱导租客使用“分期付款”,“分期付款”的年总额比正常现金季付还要便宜许多,这让许多租客都掉入了“租金贷”的陷阱。

在这种模式之下,2017年至2019年前9个月,蛋壳公寓使用租金贷的租客占比分别高达91.3%、75.8%、67.9%。住建部等六部门曾在2019年12月印发的指导意见中指出,住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%。而蛋壳公寓显然已远超这一比例要求。

蛋壳公寓爆雷后,租金贷的弊端也随之浮现——许多租客退租后,租金贷并未解除。与蛋壳公寓合作租金贷的机构是微众银行。微众银行在事件初期曾表示,租金贷客户在2021年3月底之前不上征信。

12月2日,微众银行又发布《致微众银行租房消费贷款客户》公告称:“所有受蛋壳公寓事件影响的我行客户,经客户提出及我行确认后,剩余贷款本金将给予免息延期,在2023年12月31日之前,我行不扣款、不计息,不影响信用记录。”

12月4日,微众银行针对该公告又作出细节补充,称已研究制定出方案,可实现即使蛋壳租金贷客户不继续还贷,仍能结清贷款。

微众银行旗下的租金贷业务合作的另一家长租公寓正是自如。有了蛋壳的前车之鉴,自如开始迅速“排雷”,12月2日,自如宣称其租金贷产品海燕计划“自如分期”、“轻松付”将于11月27日暂停使用,已签海燕用户不受影响,仍可正常还款。

“知乎”上,自如的官方认证账号在回应网友问题时提到,“一些同行企业过度运用租金贷手段,采取长收短付、高收低付的经营方式,在市场环境较好时能实现快速的规模扩张,同时也带来了很大的经营风险。”自如表示,自如的租金贷比例一直远低于官方要求的30%比例。

解决了租金贷隐患,自如面临的最大问题其实是信任危机。

长租公寓这门生意,说到底还是“二房东”的生意,但只靠赚差价,显然做不成一门大生意。

对于自如来说,最重要的是用户,只要平台上的用户足够多,未来能够讲故事的想象空间就足够大。但是想要更多的租客,就必须有更多的优质房源,房源才是自如最根本的资产。

但蛋壳公寓的爆雷,使得全社会对长租公寓这一模式都产生了质疑,业主对自如的信任度也一同降低,许多自如房东都和燃财经表示,“合同到期后再也不会交给长租公寓来托管了”。

一些房东也告诉燃财经,自己的一些好地段的房源通过链家挂出去,但许久都未租出去,期间链家的中介还一直在游说自己将房源托管给自如,“怀疑链家是为了让自如成功接手这套房子,才故意不帮忙把房子租出去,”其中一位房东猜测,“但是不管能不能租出去,我都不会再相信长租公寓了。”

多重因素下,自如正在遭受前所未有的信任危机。显然,当在约的这批房源合同到期后,怎样用合适的价格获取更多房源以扩大规模,又让资金链保持在安全线之上,才是自如真正要解决的问题。

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