1. 肥喵工作室首页
  2. 行业

蛋壳之后,房企们能否成为长租公寓的“解药”?

蛋壳之后,房企们能否成为长租公寓的“解药”?

房企正成为长租公寓市场一支重要的力量。2020年1月4日,多家媒体报道万科意欲在长租公寓赛道加码,对此,万科董事长郁亮接受媒体采访时坦承:“万科做长租公寓快5年了,亏了90个亿,直到今天,我才能告诉你万科开始不赔了,把运营管理逻辑弄明白了。”

蛋壳之后,房企们能否成为长租公寓的“解药”?

这意味着,在蛋壳等长租公寓品牌遭遇滑铁卢之际,房企们或将跑马圈地。

据前瞻产业研究院数据显示,2019年我国长租公寓市场规模已达1.73万亿元,到2025年市场规模有望突破3万亿元。

在前景辽阔的长租公寓赛道上,房企为何之前一直处于相对落后的状态?没有租金贷这个天生缺陷,为何仍难言崛起?

没有租房贷,还有其他坑

“租房绝不是一件简单的事,可能遇到坏房东、黑中介,甚至更糟糕的是跳入火坑。”具有三年多租房经验的周汤如是说。

2016年大学毕业之后,周汤就在西安谋生,而租房成为头等大事,相当长一段时间与同学一起辗转多处合租,碰到不少烦心事。

譬如,有一次空调坏了,房东劈头盖脸地教训他们怎么不爱惜东西,把她的空调弄坏了,后来空调售后维修师傅表示,空调长久不用压缩机出了故障导致开不了机,“翻起脸来根本不讲道理,既不认签的合同,也不考虑商量着来。”

不堪忍受之后,周汤将目光投向了长租公寓。

彼时,周汤与同事看上了某互联网长租公寓经营的一套房子,押一付一,一年一签,但租金可以月付,签订合约之时,对方拿出一堆文件要求签字。

“所谓的月付就是‘租金贷’,银行给公寓提前支付一年租金,我们每个月还银行的钱。”周汤在一份文件中发现了端倪,“当时说行业都这样,又不影响征信,怕什么。”

周汤在网上搜索一番,发现自如等长租公寓头部企业的确都有这个诉求,最终签了合同,所幸一年之后互联网长租公寓暴雷潮苗头初现,合同到期之后周汤与同事未再续约。

周汤告诉锌刻度,如今他们已搬入一家万科旗下的长租公寓泊寓,完全没有“租金贷”的诉求:“谁说这是潜规则来着?”

一个问题解决了,另外一个问题又浮现了。

对周汤而言,房企长租公寓难以忍受的是电价按照商用电计费,不同地方价格不一,多在1.2~1.6元/度,而之前的互联网长租公寓是按民用电计算,即每月家庭用电210度及以下电价为0.5469元/度,210 - 400度为0.5969元/度,400度以上为0.8469元,这么来看商用电是民用电贵二三倍,生活成本有较为明显的抬升。

“再想省,一个月水电费上400元,也So easy。”周汤戏虐道。

蛋壳之后,房企们能否成为长租公寓的“解药”?

有的房企长租公寓空调还需单独计费

此外,有多名网友公开表示,泊寓也存在其他问题。

譬如,隔音比较差成为网友的共识,堪称声声入耳,隔壁说话都听得一清二楚,有网友吐槽:“有的年轻人晚上放音乐,躺在床上听到环绕音响,晚上都睡不着”;某些店是没有电梯的,网友抱怨外卖要在楼下去拿,不能送上楼,很不开心;管理员服务响应慢,能不动就不动,能不管就不管,修个东西要数个工作日;公共厨房有人不讲究,锅碗瓢盆满地乱扔……

房企为何之前跑不过“蛋壳们”?

事实上,房企的打法与其他选手的区别不仅于此。

重资产与轻资产的不同。

万科旗下的泊寓、龙湖地产旗下的冠寓等青睐重资产模式,土地与物业以自持为主,在此基础上开发利用,因此多采用集中式运营。

而链家旗下的自如、蛋壳等青睐轻资产模式,不自持土地,房源几乎都为外购而来,当然这其中也有细微的差别:以自如为代表的品牌,更为侧重获取整栋、部分区域物业的长期使用权,运营兼具集中式与分散式,而以蛋壳为代表的品牌,几乎不自持物业,以分散式运营为主。

重资产模式投入成本较高,令其租金价格也水涨船高,如此一来覆盖人群相对受限,发展规模远不如轻资产模式来得快,譬如蛋壳手握超40万套房源,而万科旗下的泊寓仅有超13万房源,双方差距明显。

资产证券化与“租金贷”的不同。

自如、蛋壳等主要通过“租金贷”上杠杆跑马圈地,而房企则主要通过资产证券化融资,所谓资产证券化即以项目所拥有的资产为基础,以项目资产可以带来的预期收益为保证,通过在资本市场发行债券来募集资金的一种融资方式。

通俗易懂地说,资产证券化相当于发行一种特殊的债券,房企借此降低重资产模式的带来资金流压力,从而分散投入的风险。

据克而瑞数据显示,2018年我国长租公寓资产证券化发行规模为107.21亿元,2019年发行规模为52.08亿元,呈现发现规模下降、资金向头部房企集中的趋势。

一名私募人士告诉锌刻度:“资产证券化好比补品,起到强身健体的作用,‘租金贷’好比兴奋剂,短期亢奋长期失落,现在‘租金贷’模式已被证伪,资产证券化或一举成为赛道重要的融资渠道,由于采取重资产模式,房企反而在资产证券化上占据先天优势。”

赚租金差与纯收租金的不同。

自如、蛋壳等主要靠赚取租金差价,而房企则以纯收租金为主,这个不同在营业收入上有明显的体现:2020年上半年,长租公寓行业第一的自如营业收入为6200万元,而万科长租公寓业务的营业收入为10.5亿元。

蛋壳之后,房企们能否成为长租公寓的“解药”?

万科长租公寓业务在总营收中占比低

除了租金之外,房企还通过增值服务挖掘消费潜能,譬如万科旗下的泊寓一些房间是没有洗衣机的,只能去公共洗衣机花钱洗衣。

这么来看,房企的长租公寓与其他长租公寓堪称两个物种。

杀出重围走向何处?

尽管看好长租公寓的房企不少,然而真正舍得下血本的却不多。

据中研网数据显示,截至2019年,TOP30房企中逾6成公司涉足长租公寓,其中万科旗下的泊寓和龙湖旗下的冠寓新增规模占TOP10房企长租公寓新增规模比例近6成。

简而言之,万科与龙湖走在行业的前列。

公开资料显示,泊寓累计进入33个城市,开业房间数超13万,在租客户超15万人,整体出租率94%,续租率55%,累计服务40万客户,上半年营收10.5亿元;冠寓开业房间数约7.9万间,整体毛利率在32%~35%,出租率达到88.6%。

此背景下,房企要在赛道上更进一步,仍有两大挑战无法忽视。

一方面,长期盈利模式仍不明朗。长租公寓土地成本高、回报周期长,亏损成为行业的代名词,这在一定程度上加重了房企的现金流负担,而在持续亏损状态之下,有的房企将其剥离独立经营以避免影响主业,

因此,在长期盈利点仍在摸索的背景下,主流房企虽看好长租公寓的前景热情参赛,但敢于投入重兵的却寥寥无几。

一名业内人士告诉锌刻度:“一个解决思路是利用集体土地建设长租公寓,企业仅仅获取土地的经营权和使用权,从而无需缴纳巨额的土地出让金;另外一个解决思路是为卖房引流,长租公寓的租金在一定年限内100%抵购房款或车位款,从而转嫁经营成本。”

另外一方面,短时间无法成为核心业务。房企投资的长租公寓虽然增长较快,但与主业相比就是小巫见大巫了,那可是一个17万亿元的市场,这意味着房企的重心难以在短时间内迁徙,进而就无法获得更多资源的倾向。

“当前房地产开发仍是房企主业,且长租公寓多处亏损状态,因此规模较小。”中原地产上海首席分析师卢文曦称。

譬如2020年上半年,万科长租公寓业务营业收入为10.5亿元,而总营业收入约1463.5亿元,占比不足0.72%。

对此,郁亮近日也表态:“未来5~10年,万科收入的大头来自地产开发,这一点不会改变。”

蛋壳之后,房企们能否成为长租公寓的“解药”?

万科董事长郁亮

从这个角度来看,长租公寓市场野蛮生长或告一段落,曾经在赛道落后的房企在合规时代或加快追赶的步伐。

至于,行业如何从亏损走向盈利,仍要继续寻找答案。

肥喵运营推广

本文“蛋壳之后,房企们能否成为长租公寓的“解药”?”由肥喵转载自互联网,不代表我们的立场,如有侵权请联系我们删除
转载联系作者并注明出处:https://feimiaomiao.com/hangye/13133